个人or公司持有?日本房子怎么买更划算?

2020-09-04

日本购买房产,是个人持有好,还是公司持有好呢?


个人or公司持有?日本房子怎么买更划算?(图1)


不管是在日华人还是国内投资者,相信买房前都考虑过这个问题吧!以个人名义还是公司名义购买房产,与今后的投资利益是息息相关的。那么,这两者之间有什么区别呢?


#根据税费和税种决定个人名义还是公司名义购买


我们先来分别了解下个人和公司名下房产税种税率有何不同?


公司名义


1、公司名下房产没有转让增值税,即其转让增值税为零。


2、公司有法人税,一亿日元以下资本金为中小企业, 按2018年的税率标准,法人税的实际税率为33.59%。房产收益属于公司收入,但因公司经营需要花费成本,因此净收入需看实际情况。若公司净收入为0,每年只要缴纳约7万日元(约4千多人民币)的法人税即可。


个人名义


1、转让增值税:持有期超过五年为20.2315%,不满五年为39.63%。


2、所得税:全部的房租收入都被列为个人所得税缴纳对象。个税起点是年收入48万日元起,49~195万日元/年为5%,196~330万日元/年为10%,以此类推。


#下面以持有房产5年为界限,来分析说明一下具体情况



持有房产不满5年



转让增值税


个人为39.63%;

公司为0,法人税为33.59%。


持有税:即租金收入的所得税


个人:全额纳税对象;

公司:全部房租净收入为部分纳税对象。公司有工资等各种合理开销,可把租金收入分散开来而合法减少纳税额。



持有房产满5年



转让增值税


个人为20.2315%;公司无增值税,法人税33.59%,


持有税:即租金收入的所得税


个人:全额纳税对象,全部的房租净收入是纳税对象,不可省税;公司:全部房租净收入为部分纳税对象,公司有工资等各种合理开销,可把租金收入分散开来而合法减少纳税额。


个人or公司持有?日本房子怎么买更划算?(图2)


总结

1、在日本购房为投资用的话,公司持有更划算;在日本购房为自住用的话,个人持有更划算。


2、如果在日本已有公司,则公司持有更划算;如果为了购房而特意设立公司,那要看房产价值,如无法摊抵设立和运营公司的费用,则还是以个人名义购房更划算。


3、房产持有时间不满5年的,公司持有更划算;房产持有时间满5年的,个人持有更划算。


#根据投资金额决定是个人名义还是公司名义购买


个人or公司持有?日本房子怎么买更划算?(图3)


房产投资金额不大时,选择个人名下划算。个人名下房产更省税的办法是,尽量持有5年以上,或自住用。


约合500万人民币以上大金额房产投资,选择公司名下划算。大金额投资易获较高收益,一般可抵消公司维护开销外,还有以下两个好处:


一是更有利于房产投资快速发展和扩大盈利。


房产挂在公司名下,增加了公司的优良资产,增强了公司可信度和经济实力,很有利于银行贷款。拿到低息的日本银行贷款后又可快速扩大投资。公司名下的房产短期转让即灵活又省税。


二是有助于拿到日本投资经营管理签证。


在日本没有买房送签证的说法,那投资房产的人是怎样通过买房拿投资经营管理签证呢?其实,投资者先在日本成立公司,然后以公司的名义购买房产,房产收益可以作为公司经营收入,这样又能获得投资收益,又能拿到日本签证,拿到签证之后,就可以把配偶和子女办到日本生活,享受日本政府的福利政策,同时,也说不定还可以在日本拓展商机,可谓是一举多得。

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