为什么日本不动产具有投资价值?

2021-01-20

随着经济全球化进程的加快,置业投资逐渐不仅限于国内,众多投资人也把眼光放到了周围的国家,日本作为中国的邻国,自然备受关注。


而日本是世界上最主要的不动产投资市场之一,根据日本土地价格的数据报告,日本多个地区的房产价格自2013年以来,已创下5年持续上涨的趋势。


随着东京奥运会的影响,带来了大量海外资本对日本房产市场的投入,日本房产投资热度不断增加,而那些日本置业投资的理由超乎你的想象。


避险货币需具备哪些特性?


一般来说,避险货币在金融市场上必须具有充足、深厚的流动性;更进一步地,该货币的所属国应当具有良好的经济/社会环境,诸如稳定的政治体制、积极的经济增长前景、稳定的金融状况,等等。


世界主要三种避险货币


如下表所示,主要的三种避险货币包括日元、瑞郎和美元。

为什么日本不动产具有投资价值?(图1)

数据来源:国际清算银行,数据截止2019年4月


避险货币之日元


  • 日元的避险属性主要依赖日本庞大的经常账户盈余作为支撑(长期进出口贸易下的贸易顺差);

  • 日本是全球最大的债权国;

  • 广泛流行的日元套息交易也增强了日元的避险特性:在市场稳定时,投资者大量借入日元(因为日元利率长期维持在低位),然后购入高利率国家(货币)资产;但当整体市场动荡时,这些投机者将不得不卖出高收益资产、偿还日元负债,进而推升日元汇率。


最近这些年日元因为避险而大幅升值的例子有:1998年因为长期资本管理公司近乎破产所引发的恐慌,2008年金融危机前后日元几乎针对全球所有主要货币大幅升值,2015-2016年由英国脱欧公投所引发的兑英镑的大幅上涨。


2016年上半年,日元对美元大幅升值14.1%,是主要经济体货币中表现最为强势的。


避险最强劲的日元资产


在历次黑天鹅事件中的亮眼表现,让日元资产成为海外投资者的避险首选。其中,日本不动产更是受到追捧,根据statista数据显示,日本全国平均地价在2012-2018上涨超过26%。

为什么日本不动产具有投资价值?(图2)


日本不仅是海外投资的胜地,更是适宜居住的海外国家。2020年7月,《美国新闻与世界报道》(U.S. News & World Report,简称美新周刊)制定的年度最佳国家榜单2020年排行榜已经出炉,一共有73个国家上榜,瑞士连续三年雄踞榜首,加拿大升至第二,日本位列第三。

为什么日本不动产具有投资价值?(图3)


在制定城市排名的过程中,专家不仅要考虑各个国家的实际情况,更把这些指标细化成九个大类65个细化指标。

为什么日本不动产具有投资价值?(图4)


这9大项附属排名分别为:


企业精神(17.87%)

居民生活水平(16.77%)

公民权利(15.88%)

新兴经济推动力(14.36%)

文化影响力(12.96%)

商业友好度(11.08%)

国家实力(7.95%)

旅游吸引力(2%)

历史遗产(1.13%)


从公布的名单上可以看到唯一跻身三甲的亚洲国家——日本,而且排名是第三。

为什么日本不动产具有投资价值?(图5)


近几年,日本频繁出现在各种榜单排名的上位圈中,比如全球宜居国家,全球治安好的国家等等。


人均寿命最高,医保体制最完善


2018年5月,世界卫生组织(WHO)在日内瓦发布的最新《世界卫生统计报告》中显示,全球总体人口平均预期寿命达到72岁,其中女性寿命预期为74.2岁,男性为69.8岁。

为什么日本不动产具有投资价值?(图6)


2019年,世界卫生组织发表的最新全球医疗评估报告,从医疗水平、接受医疗的服务难度、医疗费负担公平性等方面,对全世界190多个国家进行了综合评估排名。


日本再一次蝉联世界第一。“癌症、心脑血管疾病、糖尿病”三大成人病生存率,日本排名世界NO.1,远远高于其他发达国家

为什么日本不动产具有投资价值?(图7)


这些成绩的保障就是日本的医保体系。加入日本的医保,就意味着看任何病,个人只需承担30%(15岁至70岁成人),70岁到74岁承担20%。0到15岁的孩子以及75岁以上的老人看病基本免费!


不仅如此,每月超过一定额度后,超额部分政府全部补贴!同时海外看病回到日本也可以报销70%!


生活水平高,民众幸福感强


日本的生活质量总分为66.5分,在今年的排名中,位于全球第14位。

为什么日本不动产具有投资价值?(图8)


日本的公共设施配置齐全、周到,设计人性化。相信去过日本的游客一定会为他们的公共卫生环境叹为观止。


不仅在清洁方面,更多人性化的设计融入在他们的日常生活中,就拿图书馆或阅览室来说,可以随身携带书包,在图书馆或阅览室藏书的四周,还单独开辟了独立阅览室、讨论室及休息室。

为什么日本不动产具有投资价值?(图9)


很多认为日本宜居的人都会不约而同的投资日本当地的不动产。因为无论在哪个国家投资不动产,其实目的基本都大同小异,除了刚需自住,最主要的目的就是投资。


从投资的目的出发,那买房为什么就要选日本的不动产呢?先抛开优异的生活环境和宜居排名,单从经济的角度来看日本不动产独有的特殊性:房价稳定+租赁市场成熟+日币结算,就值得投资人的青睐


房价稳中有升


根据国际清算银行提供的数据显示,在经历20世纪80年代泡沫经济的房价巅峰后,日本房屋价格指数自2009年起开始回暖,较最低点上涨约10%。


日本房价指数呈现周期性波动,上半年上涨下半年下跌,得益于政府对于地产金融杠杆的控制,总体呈现稳步上涨态势,地产泡沫现象不明显。

为什么日本不动产具有投资价值?(图10)
为什么日本不动产具有投资价值?(图11)


现在,越来越多的境外投资者涌入日本的不动产市场,近几年,日本不动产市场最大的增量来源于境外投资者,其中就有很多中国的中高阶层,都渐渐瞄准了具有稳中求胜特性的日本不动产市场。


租赁市场成熟


日本的租赁市场已经非常成熟,房屋信息、客户信息、租赁价格都是公开透明、安全可靠的,但是相比国内来说,日本的租售比更高


日币结算,避险资产


日元的避险属性是全球公认的,极低的借款利率,大规模的外汇储备,让日本成为全球主要债权国之一,让日元成为全球外汇储备的主要币种。


投资者“隔海拿地”,留学家庭“以房养学”,再加上日本岛国本就是旅游大国,越来越多来自世界各地的赴日游客前往日本,更是拉升了日本酒店、公寓、民宿等住宿的价格。


最近,日本房产投资已经成为了海外资产配置的主流,不仅如此,随着接下去日本十年内的奥运会、世博会和赌场的建立,会带动一大波来自世界各地的客流涌入日本,届时日本的民宿、租房市场又将会是一波投资热潮。


从近期汇率变化看,预计将来日元汇率仍有上涨空间,看十年间的汇率走势,目前的汇率值仍处在下游,这对于在日本投资或者仍旧在观望的朋友来说是一个利好消息,将自己手中的资产做到收益最大化。


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