面对通货膨胀,你如何看待全球房产投资?

资讯类型: 发布时间:2020-04-02

2019年全球经济进入深秋,人们正打算勒紧裤腰带的时候,一场疫情直接让世界入冬,生活按下了暂停键,经济似乎按下了倒退键。各个大国开始了经济刺激计划,央行的放水,美联储的无限QE,【通货膨胀】也成了人们常谈的一个词。

 

今天就聊聊通货膨胀下,应该怎样最大化自己的收益。

 

薛兆丰老师曾说过: 人追求的不是瞬间收入的最大化,而是终身收入的最大化。

 

而房地产,作为任何一个国家的经济基柱,就是用来保障人们长期甚至终身收入的。

 

通胀会一直持续吗?

 

我们有一个经验:通胀会把债务胀没

 

在很多饭局里,会听到上一辈人说三十年前的房子才几万块,贷款一年的利息,到现在也就是个饭钱。

 

没错,房地产真的是非常好的抗通胀资产。即使是恶性通胀如叙利亚,房价折算美金依旧较战前没有明显跌幅。

 

危机前兑美元汇率47:1,现如今货币官方汇率435:1,黑市比率接近900:1。然而,叙利亚的房价丝毫没有跑输爆发的通胀。2018年底,大马士革AI Razi区域,一套100平米的公寓的价格已经达到2.5亿叙利亚镑,约合53.8万美元。

 

 

真心不便宜,你能想象叙利亚的房价超过国内的准一线城市吗?

 

上世纪90年代的俄罗斯,每年通货膨胀率高达2500%。南北战争时期的美国,年通货膨胀率一度触达3000%。

 

即使没有遇到恶性通货膨胀,我们看一下美国1990年之后房价和房屋公平价值的增长关系。

 

 

房价整体是与通胀增长保持一致的,即使在没有投机热潮的情况下,债务也会不断胀没,房价也会紧随涨高,每年的房租收益也在水涨船高。这是房地产给予信任它的人最真实的馈赠。

 

一旦遇到好的市场环境,甚至能够像1997-2006年之间一样,大幅的跑赢通胀。

 

长期的通胀之下,贷款买房,贷更多的款买房是没有问题的。

 

然而,经济总是通胀的吗?

 

经济会一直通胀,这是我们近几十年中国繁荣发展形成的错误认知。如果你看美国建国后的通胀数据,你能够发现,在1940年之前,其实美国有一半的时间都在通缩。

 

 

1940年之后的美国是何等强大不用多说,总共只有3个年份出现了全国性通缩。然而,即使如此,在各州和各城市的层面,也是存在着持续性通缩可能的。

 

而对于大国来说,持续性通缩是否可能呢?

 

我们的邻国日本就是一个很典型例子。1999年之后,日本一直处在一个整体通缩的状态,一直到2013年开始才重新恢复到通胀。

 

 

不只是日本,诸如保加利亚,克罗地亚,希腊,波兰,瑞典和西班牙等国家都在近些年出现过或者正在经历整体的通货紧缩。德国、泰国,这些在我们看来整体面较好的国家,也有着局部或者季度性通货紧缩的风险。

 

没错,从全球范围内,足够长的周期来看,房地产大概率是跑赢通胀的。可是,要是遇上长期的通缩呢?要知道,如果你加了杠杆进场,即使房价在通缩环境下没有下跌,算上杠杆的资金成本,实际房价都是逐年下跌的。更何况通缩之下,租金也在下跌。

 

作为投资者,你扛得住吗?

 

即使持续有通胀的情况下,抛开行情,盲目的选择贷更久的款也是不明智的。

 

 

就好像一个美国的年轻人,在1946年被人教育说:“你一定要贷款买房。你看,从1942年到现在,房价上涨了40%。如果你加10倍杠杆。你已经赚了400%。”

 

他贷款买了,然后呢?到1966年,还了20年贷款的他,蓦然发现,房价还没到当初买房的时候。

 

1977年,又有人跟那一代美国年轻人说了同样的故事。年轻人还了20年贷款,到了1997年,蓦然发现,历史又重演了。

 

06年,大家都疯了,加杠杆!贷款买!一定赚!

 

结果,那一年,世界崩塌了。

 

小结

 

在房产投资这件事情上,加杠杆进场的投资者,相当大比例没有打算投资长期价值。我们这几十年发展太快了,快到所有人都失去了耐心。

 

人们在投资房产的过程中,都考虑过通货膨胀,但几乎没有人去算过通货膨胀率,更少有人考虑通缩。

 

全球房地产投资,真正抄底的不是房价水平,而是是否利用杠杆。对于世界大国来说,在合理范围内使用杠杆是可以很好的利用现有资金去撬动更多资产,而对于东南亚一类的小国家,旅游国家,杠杆却是最危险的毒药,一旦经济动荡,前期的优势荡然无存,全款拿下后安稳的收租金才是这类房地产最好的投资方式。

 

在我们提倡全球布局的同时,也希望中国的投资者能够理性的看待“买房子”和“海外房地产投资”的区别,任何一个国家的国情都与众不同,经验主义在投资上一定会带来折损。作为保值增值的房地产,只有用合适的方式买在合适的地方才会带来最大化的收益。

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